Obs! Det här inlägget beskriver historien, såsom det varit. Faktum är att den sittande styrelsen i Åbylund (detta skrivs 2014-11-26) är helt annorlunda än de flesta andra styrelser vi haft. Vad är skillnaden? Styrelsen bryr sig om vår långsiktiga ekonomi och försöker öka värdet på våra bostadsrätter genom att ta långsiktiga och hållbara beslut. Jag skriver det här helt utan påverkan och menar det verkligen, den styrelsen vi har nu är den bästa vi haft i Åbylund.
Den här berättelsen är nästan 10 år lång. Dessutom är det en partsinlaga skrivet direkt från minnet så jag tar inte med datum men försöker få med allt i kronologisk ordning. Troligen har jag glömt något. Lite rättshaveristvarning är det kanske över det hela med. Enligt föreningens webbplats så började det här någonstans runt 2009
Vi flyttar till Åbylund, då ett hyresrättsradhusområde i Västerhaninge. Det var det lokala kommunala fastighetsbolaget som ägde hyresrätterna. Vår ”tomt” bestod av en liten gräsplätt på framsidan och en något större plätt på baksidan. Med ”plätt menar jag väl kanske ugnspannkaka, men storleksmässigt är baksidan så ”stor” att min klipper den enkelt med trimmer. ”Gräsmattorna” blev till sprucken betong med inslag av mossa och ett och annat grässtrå när det var torrt, och så fort det regnade så blev allt till en leråker.
Vi ville kunna använda framsidan (sa jag att stolar och bord sjönk ner i jorden?) så vi ritade en skalenlig ritning på en altan som skulle täcka hela framsidan. Den skickade vi till vår hyresvärd, Haninge Bostäder, som godkände den. Med andra ord ett avtal tecknades om hur det skulle se ut, och bägge parter var överrens om detta.
Haninge Kommun schabblade lite med ekonomin och skapade ett av de största kommunala underskotten som nåon klarat av. Detta ledde till att husen som först ägdes av Haninge Bostäder sedan ägdes av Mandamus som sedan sålde till Akelius. Därefter blev det bostadsrättsförening.
BRF Åbylund bildades 2003. En styrelse tillsattes. Nya regler, stadgar, och andra bestämmelser togs fram.
Bland annat så bestämdes att alla byggnadsförfrågningar skulle gå till styrelsen. Man skulle inte gå till kommunen med sin ansökan utan den tog BRFens styrelse hand om. Flera undrade om man fick flytta staketen, och det styrelsen sa var att det var ok, bara man pratade med sina grannar och fick godkänt. Det här kommunicerades på BRF Åbylunds hemsida.
Vi byggde en altan på baksidan, över hela leråkern, och fick på så sätt ytterligare ett rum att vara i på sommaren. Efter kontakter med styrelsen så ritar vi en skalenlig ritning över hur vi vill ha det med tomtgräns, med altan, med tak och med buskar. Vi får det godkänt av grannarna på bägge sidor om oss. Vi skickar in det till styrelsen och får det godkänt så vi bygger som vi kommit överens om. Med andra ord så har vi nu ytterligare ett avtal, den här gången på hur det skall se ut på baksidan.
Boom sa det så var det många som skaffade sig betydligt större tomter, byggde altaner och annat. Den längan där vi bor hade exceptionellt bra sammanhållning, och vänner var ett bättre ord än grannar. Vi byggde altaner och staket tillsammans, vi grillade tillsammans, vi hyllade sommaren genom att sitta ute Och ha roligt. En riktig radhusidyll!
Vi spolar framåt några år.
Nu säljs radhus i åbylund med epitet som ”åbylunds största tomt”, ”jättealtan i kvällssol” och ”stor ogenerad hörntomt”. Avundsjuka börjar spira. Brandgångar är igenbyggda. Gamla tomtgränser är glömda, utbyggnader och överenskommelser likaså när lägenheter bytt ägare.
Vi spolar framåt ytterligare. (här är mitt minne lite grumligt om vad som kom först och exakt i vilken ordning saker och ting gjordes).
Det börjar pratas om svartbyggen. Vi hör flera gånger folk gå förbi på baksidan muttrandes om ”svartbyggen”, ”flyttat tomtgränsen” och ett intressant påstående om att det skall vara 2 meter från gångvägen till vår tomtgräns.
Nu kommer det intressanta. Efter ett antal förvirrade ”informationsmöten” så framkommer det att kommunen nu granskar vårt område, för det är för många ”svartbyggen”. Enligt byggrätten för Åbylund så är det klassat som ett flerfamiljshus (dvs höghus) och hela bygglovet/byggrätten är förbrukat. Det betyder i klarspråk att inget får byggas utanför huskropparna, till exempel en altan, ett furstutak eller liknande.
Det visar sig dock att några (färre än fem) drivna individer struntat i styrelsens anvisningar och faktiskt skaffat bygglov från kommunen. Hur nu detta gick till eftersom byggrätten ju var förbrukad för området?
Vi anser oss säkra i båten eftersom vi har avtal på hur vi nyttjar fram och baksida, dvs våra altanritningar.
Sedan kommer det ut anvisningar från styrelsen, om att altaner inte får byggas med tak, och att de får vara max 12 kvadrat på baksidan. Vår granne bygger en altan på baksidan och följer reglerna.
Nu kommer det sköna, för rätt vad det är så kommer det en tjock bibba med papper, millimeterritningar och byråkratspråk som förklarar exakt hur det skall vara. Många blir tokarga och kontaktar styrelsen. Då skickar styrelseordföranden ut en skrivelse, där han ber om ursäkt för tidigare kommunikation, ”det blev fel”, och ber oss i princip att avvakta mer information.
Mer information blir det. Och kontrainformation, och bekräftelser och ändringar. Det hela slutar i att styrelsen informerar om att ingen har rätt att disponera sina ”tomter” om man inte skriver på ett nyttjanderättsavtal. Det här är snett på många sätt!
Under alla dessa år som BRF Åbylund funnits har det aldrig behövts ett nyttjanderättsavtal för att få disponera tomten.
På årsmötet 2011 så efterfrågades intresserade personer som vill vara med och ta fram förslag på hur altaner och staket skall få se ut. Jag och en granne skriver upp oss på listan. Vi hör ingenting mer från styrelsen om detta.
Ytterligare märklighet är att styrelsen har informerat om att information skall komma, inget har kommit. Men i juni 2011 skickar de ut ett nyttjanderättsavtal, som skall vara underskrivet och inskickat mitt i sommaren (veckan efter midsommar) om jag inte missminner mig. Som jag ser det så är det skickat när folk har som minst tid, och flera av våra grannar är inte ens hemma.
Andemeningen i avtalet är att man är skyldig att följa alla föreningens anvisningar om tomten. Föreningen har rätt att göra vad de vill och ställa vilka krav de vill. All skyldighet ligger på den boende och den boende skall ta alla kostnader. Den boende är dessutom skyldig att återställa allt som föreningen gör, och skall ta kostnaden för detta från sin egen privatekonomi.
Bifogat avtalet är dessutom en ritning. En ritning som vi vet finns i flera olika versioner. Som är kopierad gång på gång på gång så att det mesta är otydligt. Det finns ingen skala och ingen versionshantering. Det står inte heller vem som utfärdat den.
Detta är tomtgränsritningen. Föreningen ställer då krav på den boende att kunna tolka ritningen men också att rita in sin tomtgräns. Jag är tveksam till att det håller att det håller rent juridiskt bara att låta en lekman rita in sin tomtgräns. Resten av de formella problemen med ritningen gör att det blir helt ohållbart.
Styrelsen drar ytterligare nytta av den maktposition de sitter i, för de hävdar att om man inte skriver på detta så blir utrymmet utanför ens hus en allmänning och att man då inte har rätt att vara där. Jag inser ju att det inte är ett alternativ att inte skriva på, utan jag skriver på avtalet.
Men det finns ett krux i detta. Jag är inte beredd att säga upp de tidigare ingångna avtalen, för jag anser att de är ju just det, nyttjanderättsavtal. Vi har kommit överens med styrelsen hur vi nyttjar vår tomt. Därför stryker jag och lägger till en hel del text i nyttjanderättsavtalet. Jag skriver en bilaga till avtalet. Jag ritar inte in tomtgränsen för det har jag inte kompetens att göra. Detta är lämnat i föreningens brevlåda samma dag som det skall vara inlämnat. Det borde ju självklart ha skickats med rekommenderat brev så det går att bevisa att styrelsen mottagit det!
Enligt avtalet skall staket, stakethöjder och tomtgränser vara åtgärdade till den 30/6 2012.
Om man inte skriver under avtalet så har man förlorat nyttjande rätten till ”tomten” (ja rent formellt har vi ju inga tomter, det är bara utrymme utanför huset men det är enklare att skriva tomt). Mig veterligen så är negativ avtalsverkan, eller passiv avtalsbindning förbjuden enligt lag. Här har vi ett avtal som skall skrivas på mitt i semestern, annars förlorar man nyttjanderätten. Bara där har styrelsen gjort bort sig totalt.
Sedan hör vi inget på hela sommaren. Men efter många månader får vi brev från styrelsen, skickat på uppdrag av Forstena eller ISS (kommer inte ihåg) där de förtydligar några punkter. Efter detta hör vi inget alls, så jag kan inte annat än förutsätta att vi har en överenskommelse. Trist med en smutsig accept men vi har betalt avgiften varje månad och föreningen har inte protesterat. Brevet var ju inte heller ett avslag på något sätt så något annat än att föreningen accepterat mina ändringar kan man ju inte tro.
På hösten, vintern och våren hålls ett antal informationsmöten. Min fråga till styrelsen var ganska enkel, vi har ju ett avtal sedan tidigare, hur gör vi med det? Denna fråga ställer vi upprepade gånger, och får hela tiden samma svar från styrelsens ordförande. Avvakta. Det är ju ett avtal ni har med föreningen, så det får vi lösa. Men avvakta.
Det är ju intressant att styrelsens ordförande säger tvärt emot vad styrelsen kommunicerar skriftligt, eller hur?
På ett av informationsmöten finns representanter från kommunen med, och då blir det väldigt tydligt. Alla byggnationer på tomterna är svartbyggen, för det enda sättet att kunna bygga något är att skaffa bygglov och det finns bara en handfull bygglov. Att ansökningar skickats in och inte besvarats förklaras med att det kan ligga någonstans i utredningen. Styrelsen och Haninge bostäder har alltså gett oss rätt att nyttja tomten på ett sätt som Haninge Kommuns bygglovsenhet skulle ha gett tillstånd till.
I början av sommaren 2012 spänner styrelsen musklerna ytterligare. Det kommer ett brev i brevlådan där de säger att om inte de felaktigheter som finns inte är åtgärdade innan den 30/6 så kommer föreningen låta HSB rätta det, och de boende får då ta kostnaden för detta.
30:e juni. Helgen efter midsommar. Ingen vet om styrelsen kommer ta in en arme av HSBare som kommer riva och slita i allt, kapa buskar, riva altaner och flytta staket. Numer ganska rädda boende i Åbylund reagerar på lite olika sätt. Vissa stoppar huvudet i sanden, för de har ju fått stämpel på sitt nyttjanderättsavtal så allt deras är godkänt. Andra rustar för kamp. Andra skiter i det och vissa är rädda om det som de byggt och vårdat under alla dessa år så de läggar massor med pengar på att flytta, ändar och plantera om.
Om det hjälper vet ingen.
Kommunen håller nu (försommaren 2012) på med att upprätta en ny områdeskarta för att kunna upprätta ny planritning. Men styrelsen i BRF åbylund väljer att tvinga igenom ändringar baserat på den gamla ritningen/tomtgränsen.
@partypinglan har gett sin syn på saken om hur styrelsen i brf åbylund hanterat detta, vilket jag tycker är ganska bra läsning.
Hon skickade följande brev till föreningens epostadress.
Ämne: Altaner och sånt
De tre senaste mötena har jag frågat dig personligen hur vi ska göra med ombyggnationen av altanerna och du har svarat att jag ska vänta tills den nya planritningen är satt så vi VET vad vi behöver göra.
Sist, på mötet med grönsaksfolket så frågade jag åter igen. Jag sa till dig att med tanke på att det tidigare gått ut info om att vi måste åtgärdat altaner mm senast i sommar så undrade jag hur vi skulle göra, du sa vänta.
Nu fick alla brev i lådan med kravet att det ska vara åtgärdat i sommar i alla fall.
Hur ska jag veta hur jag ska göra? Varför ger ni så ofta ut olika info till olika folk?
Och när det väl är dax att riva allt kommer väl ändå föreningen ta hit containrar att slänga allt i? Jag menar det är ju tack vare föreningen som allt detta uppstått!
Jag har betalat massor för mina verandor, pengar som jag investerat i god tro. Nu ska jag riva allt, slänga det, betala för nytt senare? Och dessutom lyckas frakta bort allt i en yttepyttig bil?
Tacksam för ett snabbt och tydligt svar. Vi är flera familjer som undrar.
Tess med flera
Åbylundsvägen xxx
Jag sa att det var ett misstag för jag var övertygad om att hon inte skulle få svar, det är bättre att skicka den typen av kommunikation med rekommenderat brev eftersom man då kan bevisa att det kommit fram. Vi fick inget svar, och tiden gick. Men efter två veckor [sic] så visade det sig att jag ha fel. Följande svar kom från styrelseordföranden:
Hoppas du redan fått svar på dina frågor!
För säkerhetsskull svarar jag ändå.
1. Upplåtelseavtalen ang ”tomt” skall vara åtgärdade senast den 30/6-12 dvs staket skall vara inflyttade om det överstiger upplåtelseavtalets markanvisningar, altaner följa våra regler och vara max 8 kvm på framsidan och max 15 kvm på baksidan.
Altanerna får inte heller vara för höga, då krävs bygglov m.m se vår hemsida.
2. Brandgångarna skall vara ”fria” senast den 30/6-12
3. De ”Svartbyggda” utbyggnaderna har inte fått något datum för rivning, då kommunen ännu ej godkänt våra förslag på utbyggnader med tak eller utan ännu. Dessa beslut kommer troligen att tas först under september oktober-12
Således kommer mer information om dessa senare!
4. Föreningen har inget ansvar för att ta hand om ”materialen” från t ex olovliga utbyggnader, de skall den enskilde ordna själva, likaså med staket m.m som står olovligt på allmän mark alt kommunens.
Var och en får då själva transportera dessa till Jordbro återvinningscentral.
Inledningen är intressant. Det är tydligt att styrelsen inte har koll på vem som svarar på vad, eller vilket budskap som går ut.
Sedan börjar det riktigt intressanta.
- Punkt 3, ”…kommunen ännu ej godkänt våra förslag på utbyggnader…”
- Punkt 1, ”…altaner följa våra regler och vara max 8 kvm på framsidan och 15 kvm på baksidan.”
- Punkt 3, ”…de svartbyggda utbyggnaderna har ännu inte fått något datum för rivning…”
Enligt kommunen är allt som byggs svartbyggen. Styrelsens ordförande säger nu att altanerna skall max 8 resp 15 kvm, detta innan kommunen godkänt föreningens förslag på utbyggnader. Räcker oförstånd i ämbetet eller är det bedrägligt beteende?
Varför det är 8/15 kvm som föreslagits är det ingen som riktigt kan svara på. Det kanske är den gruppen som skulle bildas efter årsmötet 2011 som skulle ta fram förslag som faktiskt gjort det? Det var ju dessutom tidigare 12 kvm, när vår granne byggde sin altan.
En sak är säker, styrelsen utnyttjar sin maktposition och ställer orimliga krav på de boende. Man använder sig av negatiavtalsbindning. Styrelsen har kapitalt misslyckats med att informera de boende då i princip all information har varit felaktig. Styrelsen ställer krav på de boende att de boende nu skall rätta detta, annars så blir vi bestraffade. Vi skall rätta saker som vi inte vet hur de skall rättas, eller efter vilken måttstock rättningarna kommer granskas.
Välkommen till BRF åbylund, bostadsrättsföreningen med klara besked och tydliga direktiv. Det där med demokrati och vikten av sammanhållen information har styrelsen inte förstått eller klarat av att hantera.
Eller så är det deras rådgivare (Forstena, ISS, HSB – någon av dem) som vet att hur de än hanterar detta så kommer det bli surt och klagomål, så därför agerar man på detta sätt. Det finns ju liksom inget att protestera emot, eftersom det hela tiden kommer olika besked.
Hur gjorde vi då? Jag gjorde det lätt för mig. Styrelsen klarar inte att hålla sig till samma besked längre än några månader, men enligt kommunen så är allt som byggts svartbyggen. Det kan komma en ny detaljplanering. Om det gör det så behöver man inte vara geni för att inse att de 8/15 kvm som ordförande skriver om ovan är det som kommer att vara det som gäller.
Altanen på framsidan har vi rivit ner (eller rättare sagt förminskat till 8 kvm), och i dess ställe kommer en fågel fenix istället. Eller egentligen inte. En plätt på framsidan som inte går att nyttja och ett litet trädäck blir det.
På baksidan har vi nu en stympad altan. Som håller sig till det förslaget (om det nu finns) som kommunen ej ännu godkänt. Resten är lera. Rödbrun mjuk lera. Som sjöbotten ungefär. Står man tillräckligt länge på samma ställe så sjunker man ner lite grann.
Nästa vecka så skall jag titta på hur vi skall åtgärda det. Jag är sugen på plastgräs eller grus på framsidan och något på baksidan, typ gräs eller så. Kosta pengar kommer det göra i alla fall.
Men det är inte lätt att stå i beroendesituation till styrelsen. Det gör ju egentligen att man inte har något annat val än att acceptera deras klausuler, oavsett hur tvingad man känner sig. Så som jag har gjort nu slipper jag i alla fall bry mig om (så mycket) kommande information, kontrainformatin och desinformation från styrelsen. Jag har vid varje given tidpunkt följt den information och riktlinjer jag fått. Så även nu. Jag misstänker starkt att det kommer kosta än mer pengar och tid för det lär komma kontrainformation när kommunen är klar med den nya detaljplanen/tomtritningen.
Det är nu efter den 30/6, datumet då allt skall vara åtgärdat enligt hotbrevet från styrelsen och svaret från ordföranden. Många har inte åtgärdat någonting. Och tydligen är det ok för från styrelsen hörs ingenting. Det är ingen som inventerar vad som gjorts, hur det följer reglerna etc. Eller är det så att datumet 30/6 bara var taget ur luften och att vare sig styrelsen eller HSB har bemanning nog för att göra något.
Det ekar tomt. Ho ho…. Ho ho…
Uppdatering 10/7
Nu i helgen fick vi en lapp från styrelsen om att uppföljning på nyttjanderättsavtalet kommer ske i september. Så viktigt var det att följa 30/6 datumet. Och man behöver inte vara något geni för att inse att de inte kommer bli färdiga med alla Åbylunds 322 hushåll på en helg heller. Det här ökar bara på föraktet för en styrelse som misslyckas med att hantera en av de viktigaste frågorna i brf Åbylund på länge. Och man måste ju undra, om de hanterar den här frågan på så kompetent sätt, hur hanterar de andra saker?
Uppdatering 2014-11-26
Obs! Det här inlägget beskriver historien, såsom det varit. Faktum är att den sittande styrelsen i Åbylund (detta skrivs 2014-11-26) är helt annorlunda än de flesta andra styrelser vi haft. Vad är skillnaden? Styrelsen bryr sig om vår långsiktiga ekonomi och försöker öka värdet på våra bostadsrätter genom att ta långsiktiga och hållbara beslut. Jag skriver det här helt utan påverkan och menar det verkligen, den styrelsen vi har nu är den bästa vi haft i Åbylund.
Posted with Blogsy